Les enjeux énergétiques dans l’immobilier tertiaire

1.Décret tertiaire : la trajectoire est fixée, les outils deviennent concrets

Le dispositif Éco Énergie Tertiaire, issu de la loi ELAN (article L.174-1 du Code de la construction et de l’habitation), impose aux bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles immobiliers accueillant au moins 1 000 m² d’activités tertiaires une réduction progressive de leur consommation d’énergie finale. L’obligation pèse conjointement sur le propriétaire et sur le preneur, selon la répartition prévue au bail.

L’atteinte peut être appréciée selon l’objectif relatif, calculé par rapport à une année de référence comprise entre 2010 et 2019, ou selon l’objectif en valeur absolue (Cabs) correspondant à la catégorie d’activité. Les consommations sont déclarées chaque année sur OPERAT, plateforme administrée par l’ADEME.

En cas de manquement, les assujettis s’exposent à une mise en demeure, à une amende administrative pouvant atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale, ainsi qu’à une publication sur un site de l’État. Pour un investisseur institutionnel, c’est surtout ce risque réputationnel qui compte.

2.OPERAT : 2026 marque le passage à une lecture patrimoniale

L’ADEME a publié le 26 mai 2026 son bilan des déclarations OPERAT 2024-2025. Trois enseignements s’en dégagent :

• Une appropriation croissante : environ 340 000 entités fonctionnelles assujetties (EFA) déclarées, pour un taux de remplissage estimé entre 50 et 60 % du parc concerné.
• Une baisse mesurable : −26 % de consommation d’énergie finale, corrigée du climat, entre la période de référence 2010-2019 et 2024.
• Un parc à deux vitesses : 51 % des EFA dont les déclarations sont jugées fiables (47 % des surfaces) ont déjà atteint leur objectif 2030. L’autre moitié reste à remettre sur la trajectoire.

Cette montée en qualité de la donnée permet de comparer la situation énergétique d’un actif à sa catégorie d’usage et à sa trajectoire. Pour l’expert immobilier, l’information énergétique devient une composante à part entière de l’analyse du risque et de la valeur.

3.Vente, relocation, changement d’activité : l’attestation OPERAT entre dans la transaction

Depuis le 1^er juillet 2026, la période transitoire ouverte par l’arrêté du 1^er août 2025 a pris fin. L’attestation numérique annuelle générée par OPERAT, qui porte la note Éco Énergie Tertiaire, doit être rendue publique dans le bâtiment (par affichage ou tout autre moyen permettant un accès aisé à l’information) et être annexée à tout nouveau bail et à tout acte de vente.

La performance énergétique devient ainsi une donnée contractuelle, visible dès la négociation. L’historique des déclarations, la structuration des EFA et la continuité des données doivent donc être examinés lors d’une cession, d’une relocation ou d’une restructuration.

4.Audit énergétique des entreprises : un cadre désormais applicable

La directive (UE) 2023/1791 a été transposée par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 (loi DDADUE), puis précisée par le décret n° 2025-1382 du 29 décembre 2025. L’assujettissement repose désormais sur la consommation annuelle moyenne d’énergie finale de la personne morale, calculée sur les trois années civiles précédentes, et non plus sur des critères de taille.

Le périmètre intègre les consommations liées à l’ensemble des activités de la personne morale. Pour une mutuelle, le seuil s’apprécie donc en cumulant sièges, agences et immeubles d’exploitation : un organisme disposant d’un parc occupé significatif peut être concerné sans l’avoir anticipé.

5.Décret BACS : un calendrier desserré, pas une exemption

Les bâtiments tertiaires équipés d’un système de chauffage ou de climatisation, combiné ou non à la ventilation, d’une puissance nominale utile supérieure à 70 kW entrent dans le champ des systèmes d’automatisation et de contrôle des bâtiments (BACS, ou gestion technique du bâtiment), sous réserve des conditions et exceptions prévues par les textes.

• Au-delà de 290 kW : l’obligation s’applique aux bâtiments existants depuis le 1^er janvier 2025.
• Entre 70 et 290 kW : le décret n° 2025-1343 du 26 décembre 2025 a reporté l’échéance du 1^er janvier 2027 au 1^er janvier 2030 (article R.175-2 du CCH).

Le report desserre la contrainte de trésorerie sans supprimer l’obligation. La GTB reste l’un des leviers les plus rapides pour réduire les consommations et sécuriser la trajectoire 2030.

6.De la conformité à la valeur : le rôle de l’expertise immobilière

La réglementation ne crée pas mécaniquement une décote uniforme des actifs les moins performants. Son effet sur la valeur dépend du marché, de l’usage, de la localisation, de la qualité locative, du coût des travaux, de la capacité d’adaptation et de la profondeur de la demande. En revanche, elle rend ces éléments plus visibles et plus documentables. L’expertise doit donc :

• positionner l’actif sur sa trajectoire réglementaire ;
• identifier les dépenses nécessaires et leur calendrier ;
• mesurer le risque de vacance ou de moindre liquidité ;
• intégrer ces paramètres dans la valeur vénale et locative ;
• éclairer l’arbitrage entre conservation, travaux, restructuration ou cession.

Pour les organismes soumis à Solvabilité 2, la règle de valorisation reste la valeur de marché. La révision de la directive, applicable au 30 janvier 2027, renforce en revanche la prise en compte du risque climatique dans le pilotage prudentiel (analyses de scénarios, plan de transition). Une expertise qui documente explicitement les paramètres énergétiques de chaque immeuble devient ainsi une donnée d’entrée directe de ces travaux.

7.Feuille de route 2026-2030

1. Rentrée 2026Déclaration OPERAT 2025, publication et annexion de l’attestation, contrôle des EFA, audit des nouveaux assujettis, vérification BACS au-delà de 290 kW.
2. 2026-2027Cartographier le parc : trajectoire énergétique, CAPEX, potentiel de valorisation et actifs à risque.
3. 2027-2029Programmer les travaux, les financements (CEE, subventions, prêts) et les arbitrages ; suivre les consommations et la performance réelle.
4. 2030Vérifier l’atteinte de l’objectif de −40 % et la conformité BACS 70-290 kW, et documenter le cas échéant les modulations ou éléments justificatifs.

8.Le rôle du Cabinet ARBITRAGE

ARBITRAGE vous accompagne dans la lecture immobilière de ces nouvelles contraintes. Le Cabinet intervient à l’intersection de l’expertise, du marché et de la stratégie patrimoniale : analyser l’actif, mesurer l’incidence des contraintes énergétiques sur sa valeur et éclairer la décision de conserver, rénover, restructurer ou céder.

La donnée énergétique n’a de valeur que si elle est replacée dans la réalité immobilière de l’actif : son marché, ses usages, ses locataires, ses travaux et sa liquidité.

Notre conviction

Une revue patrimoniale peut être organisée actif par actif ou à l’échelle d’un portefeuille. Elle croise situation OPERAT, échéances réglementaires, CAPEX identifiés, état locatif et valeur immobilière, pour répondre à trois questions de direction :

1. Quels actifs concentrent le risque réglementaire et les besoins de travaux ?
2. Où l’investissement énergétique protège-t-il réellement la valeur ?
3. Quels actifs doivent être conservés, restructurés ou arbitrés avant 2030 ?